中古マンション!売却と賃貸、どちらがおススメ?

中古マンションを手放すことになった。

その場合、まず、「売る」という選択が頭に浮かびます。

が、「賃貸」という選択もありますよね。

せっかく買った分譲マンションですから、持っておきたい、という気持ちもあります。

それに、売りにだしたけど、「なかなか買い手がつかない」という場合、不動産屋に安く買いたたかれるのは、悔しいです。

時間をかけてゆっくり売れば、相場の2割高いぐらいなら、十分売れます!

ただ、マンションは、持っているだけでもお金がかかるので、つい「早く売りたい」と、売り急いでしまうわけです。

安く売ってしまったら、それで終わり。買い戻そうとしたら、売値よりも高い値段になりますし、売買手数料なども、また必要になり、無駄になるだけです。

だったら、「賃貸」と、考える人がいるのは、理解できるのですが、賃貸に出すだけのメリットがあるかどうか、しっかり考える必要があります。

まず、分譲マンションの場合、ローンが残っていれば、そのローンを上回る家賃収入が期待できるか、が大きなポイントです。

毎月のローンが8万。賃貸に出した場合の収入が10万なら、2万の黒字です。

ただ、「賃貸」は、そんなに単純ではありません。

「賃貸」とは、つまり、借り手を見つける必要があります。

不動産屋に「借り手を探して」と、頼みますが、無事、借り手が見つかれば、成約手数料として、家賃の1か月分を払う必要があります。(手数料は1か月分と決まっているわけではありませんが、ここでは分かりやすく、よくある1か月分で説明しました)

つまり、8万の家賃で、借り手が見つかっても、2万の黒字の場合、4か月分の利益がなくなる、ということになります。

そして、家賃だけではありません

共益費は、借主が負担ですが、修繕積立金は家主が負担です。

もしローンが80,000円で、修繕積立金が5,000円としたら、10万の家賃の場合は、15,000円が毎月の実質利益になります。

そして、忘れがちなのが、税金です。分譲マンションの場合は、「固定資産税」がかかります。四半期ごとに支払うか、1年間を一括して支払います。

ちなみに大阪では一括して支払ったからといって、割引はありません。仮に、1年で6万の固定資産税だとすると、1か月あたりは、5,000円です。

つまり、実質利益の15,000円から5,000円を引いて、最終の利益は10,000円。

それでも、利益が出るなら、売るよりも貸すほうがいい!と、思う人も多いと思いますが、賃貸に出す場合は、リスクもあります

まず、借主が家賃を滞納するリスクです。夜逃げされたら、、、、ほぼ、泣き寝入りです。

仲介した不動産屋が、保証するケースもありますが、まず、延滞分、全額が保証されることはありません。

そして、「部屋を汚される」リスク。汚されるだけでなく、「壊される」リスクもあります。もちろん、借主が退去する場合に、あまりにもひどいものは実費請求できますが、最近は、借主の立場が強くなっているので、難しい場合が多いです。

一番いいのは、きちんと丁寧に使ってくれる借主に出会えることなのですが、これは、相手と話をしただけでは分かりませんので、ある種の賭けみたいなものでしょう。

そして、もしも、貸している間に、何か住居に不具合がでれば、修理は家主負担です。

お風呂のお湯が出なくなった、給湯器を変える、となれば、家主が給湯器はもちろん、工事の手配まで行います。

築年数が経てば経つほど、マンションも劣化がすすみますので、何かの不具合が出る確率もどんどん高くなります。

そうなれば、その際の工事や器具の出費もかさむ、ということになります。このあたりは、予期せぬ出費ですし、金額がどれぐらいかかるか、事前に把握するのも難しいのです。

そして、一番のリスクは「借主」が見つからない、ということでしょう。

分譲マンションは、賃貸にする場合も、常に一定の人気があります。

賃貸マンションよりも、床の厚みがあり、音が響きにくい、とか、壁も厚いので、隣の騒音が響きにくい、など、仕様がよく、居住性が高いので、分譲マンションは人気です。

ただ、賃貸マンションの人気は、やはり、「駅から近い」という利便性と「新しさ」です。

同じ家賃なら、いくら分譲で、設備がよいとはいえ、新しい賃貸の方が魅力的に感じる人の方が多いのです。

借主が見つからない間も、自分がマンションを持っている以上、家主はマンションの「共益費」「修繕積立金」「固定資産税」を払い続けなければなりません

私の場合「共益費」は、15,000円。「修繕積立金」が、15,000円。ルーフバルコニーが広かったため、「ルーフバルコニー使用料」が1,200円。合計31,200円を毎月支払っていました。

あとは、「固定資産税」ですが、1か月あたり、約20,000円。

合計51,200円、毎月支払う必要がありました。

賃貸に出した場合は、家賃は15万から18万。ローンの支払いは毎月10万。

利益がでるか、終始トントンのはざま、、、なので、手放すよりも持っておきたい気持ちがないわけではありませんでした。

しかし、金額を考え、借り手がつかない場合のリスクを考えると、「賃貸」に出すより「売却」がいい、と判断しました。

すでに、ローンを完済している場合は、家賃収入だけを考えればいいので、そのまま持っておく、という選択をすることが多くなるかもしれませんが、貸している以上、「どうしても売らなければならない状態」、になった場合、勝手な家主の事情で出て行ってもらうことはできませんし、もめる場合もあります。

収益物件として、自分が持っているだけの余裕があれば、持ち続けるのもアリですが、普通の人はリスクを背負わず、自分が住まないマンションは、売却するのが一番いい、と、私は考えています。

また、家賃は年々上がっていくもの、と思っている人がいますが、都市部でも人口は減っている昨今ですから、賃貸マンションは借り手市場になりつつあります。

古い物件は、いくらいい分譲マンションでも、相場とかい離した家賃設定では、なかなか難しいです。

それに、自分が家主になった場合、近くに住居があれば、何かのトラブルがあっても、顔を出すことができますが、遠くに住む場合は、トラブルがあった時の対応も大変です。

もちろん、良識のあるいい人が借りてくれたら、そんな心配はないのですが、、。

私は、もし、半年経っても売れなかったら、賃貸にしようと考えていました。

でも、賃貸の場合の手間ひまや、手元に残るお金を考えると、トントンかちょっと利益が残る程度、、。

そして、売る時期がどんどん先延ばしになれば、どんどんマンションの価値が下がる、と思い、「売る」と思ったときに、何が何でも売る!と、決意しました。

この決断は間違ってなかったと思いますし、賃貸に出すことも想定して、色々計算して、比較して売ることにしたので、結果的に色々と勉強になってよかったと思います。

安易に「売れなかったら賃貸」という考えは、おススメできません。

また、「ローンは完済しているから、賃貸に出して家賃収入を得たい」という場合は、一方的に不動産屋に頼むのではなく、自分で、近隣の賃貸マンションや、分譲マンションの賃貸貸し物件の家賃を調べるなど、必ず、リサーチをして、不動産屋と対等に話ができるように、知識を身につけておくべきです。

「お任せします」と頼んでしまうと、安値に設定される場合が多々あります(不動産屋は、早くお金が欲しいので)

借主の条件(ペットNGとか、年齢など)も、しっかりこちらで提示するようにしてください。

特に借主の年齢は大事です。高齢の方は、何かあった際に身元引受人なども確認しておくことが大事です。

マンションを貸すということは、意外と大変な労力が必要です。マンションをいくつも持っていて、賃貸にするなら別ですが、単に自分が住んでいたマンションを貸す、というのは、軽く考えないほうがいですね。





マンションを売る!と決めたら、即、査定をしてもらいましょう。

私が査定を頼んだ不動産・マンションの一括査定サイトは以下の通りです。

ふじたろう

マイスミ

イエウール

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